Starker Abwärtstrend bei den Immobilienpreisen 2023

Expert*innen des HWWI analysieren die Kaufpreise für Eigentumswohnungen - Fast alle Regionen inflationsbereinigt günstiger als im Vorjahr - Preise sinken in den „Big 7“ am stärksten, gefolgt von sonstigen Großstädten

Die Ab­wärts­ent­wick­lung der Im­mo­bi­li­en­prei­se hat sich 2023 ra­sant be­schleu­nigt und auf im­mer mehr Re­gio­nen aus­ge­wei­tet: Im ver­gan­ge­nen Jahr sind die Prei­se für Wohn­ei­gen­tum in Deutsch­land in der Mehr­heit der deut­schen Land­krei­se und kreis­frei­en Städ­te deut­lich ge­fal­len – vor al­lem re­al, al­so un­ter Be­rück­sich­ti­gung der In­fla­ti­ons­ra­te von 5,9 Pro­zent. In rund 96 Pro­zent al­ler Re­gio­nen wa­ren Ei­gen­tums­woh­nun­gen im Be­stand re­al güns­ti­ger als im Vor­jahr. Da­bei wa­ren die sie­ben grö­ß­ten Me­tro­po­len („Big 7“) stär­ker be­trof­fen als an­de­re Groß­städ­te, Mit­tel­städ­te und Land­krei­se. Nur in 16 Re­gio­nen stie­gen die Prei­se re­al – ab­seits der­je­ni­gen mit zu ge­rin­gem Im­mo­bi­li­en­an­ge­bot 2023. Im Durch­schnitt über al­le Ge­bie­te hin­weg gin­gen die Prei­se ge­gen­über 2022 in­fla­ti­ons­be­rei­nigt um 10,1 Pro­zent zu­rück. 2022 hat­te das rea­le Mi­nus ge­gen­über dem Vor­jahr noch 0,7 Pro­zent be­tra­gen. In no­mi­na­ler Rech­nung, al­so nicht in­fla­ti­ons­be­rei­nigt, san­ken die Prei­se für Ei­gen­tums­woh­nun­gen im Durch­schnitt über al­le Krei­se und kreis­frei­en Städ­te um -4,2 Pro­zent ge­gen­über 2022. Dies sind ei­ni­ge Er­geb­nis­se der Stu­die „Postbank Woh­nat­las 2024“.

Fast ein Jahr­zehnt kann­te der Im­mo­bi­li­en­markt nur den stei­len Weg nach oben. Die Trend­wen­de kam 2022 und ver­fes­tig­te sich im ver­gan­ge­nen Jahr, das ge­prägt war von ei­ner Re­zes­si­on, deut­lich ge­stie­ge­nen Hy­po­the­ken­zin­sen, glo­ba­len Un­si­cher­hei­ten und ei­ner leicht nach­las­sen­den Nach­fra­ge nach Wohn­ei­gen­tum.

„In vie­len Re­gio­nen Deutsch­lands sind die Prei­se für Ei­gen­tums­woh­nun­gen ge­sun­ken, da die Nach­fra­ge leicht nach­ge­las­sen hat – ei­ne Fol­ge von stei­gen­den Zin­sen, un­si­che­ren Rah­men­be­din­gun­gen be­züg­lich För­de­run­gen fal­len­den Re­al­löh­nen und hö­he­ren Kos­ten für Le­bens­hal­tung, Bau und Re­no­vie­run­gen“, sagt Ma­nu­el Beer­mann, Lei­ter Pro­dukt­ma­nage­ment Im­mo­bi­li­en der Pri­vat­kun­den­bank in Deutsch­land. „Da wir nur von ei­ner Preis­del­le aus­ge­hen, auf die wie­der er­höh­te Kauf­prei­se für Wohn­im­mo­bi­li­en fol­gen, kann sich jetzt ei­ne In­ves­ti­ti­on loh­nen. Ob sich die Fi­nan­zie­rung ei­ner Im­mo­bi­lie tat­säch­lich rech­net, hängt in je­dem Ein­zel­fall von der Fi­nanz­kraft des Käu­fers oder der Käu­fe­rin und der La­ge des Ob­jek­tes ab.“

Preise in den Groß­städten fallen stärker als in Land­kreisen und mittel­großen Städten

Den Preis­at­las ha­ben Ex­pert*in­nen des Ham­bur­ger Welt­wirt­schafts­in­sti­tuts (HW­WI) für die Postbank be­rech­net. Er zeigt, in wel­chen Re­gio­nen die Prei­se be­son­ders stark ge­fal­len sind und wie hoch der durch­schnitt­li­che Qua­drat­me­ter­preis 2023 lag. Ein zen­tra­les Er­geb­nis: Die sie­ben grö­ß­ten Städ­te Deutsch­lands, die „Big 7“, wa­ren im Durch­schnitt stär­ker be­trof­fen als Mit­tel­städ­te und Land­krei­se. Die Kauf­prei­se für Ei­gen­tums­woh­nun­gen san­ken im Durch­schnitt der Big 7 re­al um -12,7 Pro­zent, in den sons­ti­gen Groß­städ­ten um -11,4 Pro­zent, in den Mit­tel­städ­ten um -10,8 Pro­zent und über al­le Land­krei­se hin­weg um -9,7 Pro­zent. „Nach meh­re­ren Jah­ren des be­son­ders kräf­ti­gen An­stiegs über­hitz­ten die lo­ka­len Im­mo­bi­li­en­prei­se in den Me­tro­pol­re­gio­nen. In den be­lieb­ten Groß­städ­ten und ih­rem Um­land sind die An­pas­sun­gen nun be­son­ders stark zu spü­ren. Trotz­dem be­fin­den sich die Prei­se für Ei­gen­tums­woh­nun­gen bei­spiels­wei­se im Gro­ß­raum Mün­chen oder Ham­burg auch 2023 noch auf ei­nem sehr ho­hen Ni­veau, wel­che fun­da­men­tal nicht im­mer ge­recht­fer­tigt sin­d“, sagt Beer­mann.

Das be­deu­tet aber nicht, dass nur Groß­städ­te von den Preis­an­pas­sun­gen be­trof­fen sind. Zwi­schen länd­li­chen Re­gio­nen be­ste­hen selbst in­ner­halb der­sel­ben Bun­des­län­der teils gro­ße Un­ter­schie­de. Be­son­ders ho­he Preis­schwan­kun­gen ge­gen­über dem Vor­jahr tre­ten da­bei häu­fig in Re­gio­nen mit ei­nem nur ge­rin­gen Im­mo­bi­li­en­an­ge­bot auf. Des­halb hat das HW­WI in die „Top 10 der grö­ß­ten Ver­än­de­run­gen“ nur die 354 Re­gio­nen mit min­des­tens 100 An­ge­bo­ten be­zie­hungs­wei­se mit min­des­tens ei­nem An­ge­bot je 100.000 Ein­woh­ner in 2023 auf­ge­nom­men.

Am stärks­ten fie­len laut Preis­at­las die Kauf­prei­se re­al im Ver­gleich zum Vor­jahr im Land­kreis Bay­reuth in Bay­ern (-24,8 Pro­zent) und im Erz­ge­birgs­kreis in Sach­sen (-21,4 Pro­zent). In den Top 10 mit den grö­ß­ten Ver­lus­ten sind mit der kreis­frei­en Stadt Kauf­beu­ren und den Land­krei­sen Re­gens­burg, Din­gol­fing-Land­au und Neu­markt in der Ober­pfalz noch vier wei­te­re baye­ri­sche Re­gio­nen ent­hal­ten. Al­ler­dings lie­gen auch zwei der Top-10-Re­gio­nen mit dem grö­ß­ten Zu­wachs in Bay­ern. Die grö­ß­ten Preis­an­stie­ge ge­gen­über dem Vor­jahr gab es 2023 im hes­si­schen Wer­ra-Meiß­ner-Kreis (40,8 Pro­zent), in den Land­krei­sen Bir­ken­feld (13,5 Pro­zent) und Ku­sel (11,9 Pro­zent) in Rhein­land-Pfalz, im Land­kreis Ol­den­burg in Nie­der­sach­sen (7,6 Pro­zent) und in der kreis­frei­en Stadt Hof in Bay­ern (6,0 Pro­zent). In Hof la­gen die Prei­se 2023 bei 2.012 Eu­ro pro Qua­drat­me­ter, im eben­falls baye­ri­schen Kauf­beu­ren auch nach dem Preis­ab­fall um rund 20 Pro­zent noch bei 3.175 Eu­ro pro Qua­drat­me­ter.

Das Bei­spiel Hof in Bay­ern zeigt, dass sich für Kauf­in­ter­es­sier­te der Blick in die so­ge­nann­ten Mit­tel­städ­te mit 20.000 bis 100.000 Ein­woh­ner*in­nen loh­nen kann. Denn die re­la­tiv mo­dera­ten Qua­drat­me­ter­prei­se in Hof stie­gen auch 2023 noch leicht an. In Bam­berg, Aschaf­fen­burg, Am­berg und Strau­bing san­ken die Prei­se zwar im Ver­gleich zum Vor­jahr leicht, al­ler­dings we­ni­ger stark als in den Me­tro­po­len. Bam­berg ver­zeich­ne­te no­mi­nal so­gar ei­nen Auf­preis von 1,5 Pro­zent im Ver­gleich zum Vor­jahr. Die im sel­ben Bun­des­land ge­le­ge­ne Me­tro­po­le Mün­chen weist selbst no­mi­nal ei­nen um -8,5 Pro­zent ge­rin­ge­ren Kauf­preis auf.

Mün­chen bleibt teu­er, Ham­burg auf Platz zwei der Me­tro­po­len

Un­ter Be­rück­sich­ti­gung der In­fla­ti­ons­ra­te fie­len die Prei­se für Ei­gen­tums­woh­nun­gen im Be­stand in Mün­chen 2023 durch­schnitt­lich so­gar um -14,4 Pro­zent im Ver­gleich zum Vor­jahr. Dies soll­te aber nicht dar­über hin­weg­täu­schen, dass die baye­ri­sche Lan­des­haupt­stadt wei­ter­hin ein teu­res Pflas­ter ist. Bun­des­weit gab es im ver­gan­ge­nen Jahr kei­nen Ort, an dem Kauf­in­ter­es­sier­te mehr für den Qua­drat­me­ter be­zah­len muss­ten – im Schnitt 8.909 Eu­ro. Zweit­teu­ers­te Stadt in­ner­halb der Big 7 war Ham­burg mit durch­schnitt­lich 6.230 Eu­ro vor Frank­furt am Main mit 6.179 Eu­ro pro Qua­drat­me­ter.

In Ber­lin fiel der rea­le Kauf­preis­rück­gang mit -7,5 Pro­zent un­ter den Big 7 im zwei­ten Jahr in Fol­ge am ge­rings­ten aus, im ver­gan­ge­nen Jahr wa­ren die Prei­se dort mit -0,1 Pro­zent so­gar fast sta­bil ge­blie­ben – die Aus­nah­me un­ter den Big 7. „Ber­lin als Haupt­stadt hat wei­ter­hin ei­nen Nach­ho­lef­fekt, da das Preis­ni­veau zum Teil noch im­mer deut­lich un­ter dem in Me­tro­po­len wie Frank­furt oder Ham­burg liegt. Im ver­gan­ge­nen Jahr kam der Neu­bau dort fast zum Er­lie­gen, weil die Bau­kos­ten und die Zin­sen in die Hö­he schnell­ten; gleich­zei­tig lockt Ber­lin wei­ter­hin Men­schen aus al­ler Welt an, so dass die Nach­fra­ge nach Wohn­raum noch steigt. Des­halb ist die Haupt­stadt we­ni­ger von Preis­an­pas­sun­gen be­trof­fen als et­wa Mün­chen oder Stutt­gar­t“, so Beer­mann.

Den höchs­ten rea­len Preis­rück­gang ge­gen­über dem Vor­jahr un­ter den grö­ß­ten sie­ben deut­schen Städ­ten ver­zeich­ne­te dies­mal Stutt­gart mit -16 Pro­zent. Güns­ti­ge­re Im­mo­bi­li­en gab es dort 2023 auch im Um­land, vor al­lem im Rems-Murr-Kreis. Auch in Düs­sel­dorf fie­len die Prei­se stark, und zwar um -14,0 Pro­zent.

Im­mo­bi­li­en in Fe­ri­en­re­gio­nen trotz Preis­ver­lust wei­ter­hin teu­er

Auch die hoch­prei­si­gen Land­krei­se an Nord- und Ost­see so­wie am Al­pen­rand wa­ren 2023 von sin­ken­den Qua­drat­me­ter­prei­sen be­trof­fen: Das rea­le Mi­nus ge­gen­über dem Vor­jahr lag zwi­schen -1,5 Pro­zent im Land­kreis Vor­pom­mern-Greifs­wald und -18,7 Pro­zent im Land­kreis Dith­mar­schen. Die Prei­se für Ei­gen­tums­woh­nun­gen wa­ren in ei­ni­gen Re­gio­nen je­doch vor der Preis­kor­rek­tur be­reits sehr hoch. Ent­spre­chend sind Ei­gen­tums­woh­nun­gen im Land­kreis Nord­fries­land, zu dem die be­lieb­ten In­seln Sylt, Föhr und Am­rum so­wie Fe­ri­en­or­te wie St. Pe­ter Or­ding ge­hö­ren, wei­ter­hin sehr kost­spie­lig. Hier schlug der Qua­drat­me­ter im Be­stand 2023 im Schnitt mit 8.866,61 Eu­ro zu Bu­che – der zweit­höchs­te Wert gleich hin­ter Mün­chen. Al­ler­dings sind auch hier die Prei­se im Ver­gleich zum Vor­jahr ge­sun­ken, und zwar re­al um -9,4 Pro­zent. 2022 war in Nord­fries­land noch ein An­stieg um 8,3 Pro­zent zu ver­zeich­nen ge­we­sen. Am we­nigs­ten in­ner­halb der Top 10 der Land­krei­se mit den höchs­ten Qua­drat­me­ter­prei­sen san­ken die Prei­se in Au­rich: In dem nie­der­säch­si­schen Fe­ri­en­ge­biet, zu dem die In­seln Juist, Nor­der­ney und Bal­trum so­wie die Ba­de­or­te Nord­deich und Greet­siel ge­hö­ren, san­ken die Prei­se für Ei­gen­tums­woh­nun­gen 2023 re­al nur um -5,1 Pro­zent.

Un­ter den zehn teu­ers­ten Land­krei­sen fin­den sich ne­ben den Nord­see-Re­gio­nen aus­schlie­ß­lich Land­krei­se aus dem Speck­gür­tel Mün­chens und aus den Fe­ri­en­ge­bie­ten des Al­pen­vor­lan­des wie et­wa Mies­bach. Auch hier fie­len über­all die rea­len Prei­se im Ver­gleich zu 2022. Am stärks­ten san­ken die Kauf­prei­se für Ei­gen­tums­woh­nun­gen mit je­weils mehr als -16 Pro­zent in Dach­au, Fürs­ten­feld­bruck, Frei­sing und Ebers­berg, die al­le­samt in Bay­ern lie­gen.

Ver­gleichs­wei­se nied­ri­ge Kauf­prei­se gibt es in den meis­ten Re­gio­nen Mit­tel­deutsch­lands so­wie ein­zel­nen west­li­chen und öst­li­chen Grenz­re­gio­nen. Be­son­ders ge­ring fal­len sie in vie­len länd­li­chen Ge­bie­ten der Bun­des­län­der Sach­sen-An­halt, Thü­rin­gen und Sach­sen aus. So zahl­ten Käu­fer*in­nen 2023 im Vogt­land­kreis in Sach­sen im Durch­schnitt nur 936,93 Eu­ro pro Qua­drat­me­ter. Auch in den Thü­rin­ger Land­krei­sen Al­ten­bur­ger Land und Greiz la­gen die Qua­drat­me­ter­prei­se im ver­gan­ge­nen Jahr un­ter 1.000 Eu­ro – nicht ein­mal ein Ach­tel so hoch wie bei den Spit­zen­rei­tern.

Un­ter den Land­krei­sen mit nied­ri­gen Qua­drat­me­ter­prei­sen sind ei­ni­ge we­ni­ge zu fin­den, die zu den vier Pro­zent al­ler Re­gio­nen ge­hö­ren, in de­nen 2023 die rea­len Kauf­prei­se ge­gen­über dem Vor­jahr nicht ge­fal­len sind – zum Bei­spiel die Land­krei­se Saal­feld-Ru­dolf­stadt in Thü­rin­gen so­wie An­halt-Bit­ter­feld in Sach­sen-An­halt mit ak­tu­el­len Qua­drat­me­ter­prei­sen von 1.523,53 Eu­ro be­zie­hungs­wei­se 1.472,10 Eu­ro.

Nach­ho­lef­fek­te in vie­len Groß­städ­ten jen­seits der Big 7 vor­bei

In al­len Groß­städ­ten mit mehr als 100.000 Ein­woh­ner*in­nen san­ken die Prei­se für Ei­gen­tums­woh­nun­gen auch ab­seits der grö­ß­ten sie­ben Me­tro­po­len – zu­min­dest in­fla­ti­ons­be­rei­nigt. Die grö­ß­ten Ver­lus­te muss­ten Im­mo­bi­li­en in Mainz (Rhein­land-Pfalz, -16,2 Pro­zent), Stutt­gart (Ba­den-Würt­tem­berg, -16,0 Pro­zent), Kiel (Schles­wig-Hol­stein, -15,3 Pro­zent), im Augs­burg (Bay­ern, -15,3 Pro­zent) und in Dres­den (Sach­sen, -14,8 Pro­zent) hin­neh­men.

Am ge­rings­ten fiel der Kauf­preis­ver­lust in Je­na (Thü­rin­gen) aus – hier sank der Preis re­al nur um -4,0 Pro­zent. No­mi­nal leg­ten die Prei­se für Ei­gen­tums­woh­nun­gen in Je­na so­gar um 1,9 Pro­zent zu. Die Städ­te Ha­gen und Hamm in Nord­rhein-West­fa­len so­wie die Han­se­stadt Lü­beck in Schles­wig-Hol­stein konn­ten eben­falls no­mi­nal zu­le­gen, ver­zeich­ne­ten aber rea­le Ver­lus­te in Hö­he von 4,8 bis 5,7 Pro­zent. Groß­städ­te oh­ne rea­le Kauf­preis­ver­lus­te konn­ten die Ex­pert*in­nen des HW­WI 2023 nicht er­mit­teln. In den Top 10 die­ser Or­te mit den ge­rings­ten Ver­lus­ten be­fin­den sich noch Kas­sel in Hes­sen (-6,3 Pro­zent), Leip­zig in Sach­sen (-6,7 Pro­zent), Dort­mund (-7,9 Pro­zent) und Ober­hau­sen (-8,9 Pro­zent) in Nord­rhein-West­fa­len, Re­gens­burg in Bay­ern (-8,6 Pro­zent) so­wie Salz­git­ter in Nie­der­sach­sen (-9,4 Pro­zent).

„Vie­le Städ­te, die in den ver­gan­ge­nen Jah­ren noch ho­he Preis­zu­wäch­se ver­zeich­ne­ten, ge­hör­ten 2023 zu den grö­ß­ten Ver­lie­rern“, sagt Beer­mann. „Or­te, die durch ih­re Uni­ver­si­tä­ten, Wis­sen­schafts­zen­tren, kul­tu­rel­len High­lights und char­man­ten In­nen­städ­te punk­ten, blei­ben at­trak­tiv. Sie lo­cken oft mit er­schwing­li­che­ren Prei­sen als die Big 7.“

Postbank Wohnatlas 2024: Starker Abwärtstrend bei den Immobilienpreisen 2023